Afgelopen voorjaar kreeg Patrimonium Urk een lovend visitatierapport. De kleine corporatie heeft ervoor gezorgd dat huren op Urk een structureel alternatief is voor het traditionele kopen van een huis. De komende tien jaar wil Patrimonium een groei van maar liefst 40 procent realiseren.

Auteur: Marjon van Weersch (Tekst met Inhoud)

De conclusie van het visitatierapport is helder: ‘Niet alleen de prestaties, ook de manier waarop deze geleverd worden, zijn een voorbeeld voor de corporatiesector.’ Natuurlijk zijn directeur-bestuurder Johan Oosterhoff en Wim Zoer, medewerker Bedrijfsvoering en Control van Patrimonium Urk tevreden over de mooie resultaten van het recente visitatietraject. Toch overheerst in het gesprek met hen eerder ontspannen nuchterheid en pragmatisme dan trots. Het zal kenmerkend zijn voor de lokale cultuur: handen uit de mouwen, snel en efficiĂ«nt werken.

De Christelijke Woonstichting Patrimonium Urk is de enige corporatie op het voormalige eiland. Het dorp heeft de jongste bevolkingsopbouw van Nederland, vertelt Johan. Ruim 40 procent van de 22.000 Urkers is jonger dan 25. Lange tijd was het voor jongeren hier vanzelfsprekend om een huis te kopen. Toen Johan 23 jaar geleden aantrad als bestuurder leefde ook bij de gemeente nog het idee ‘een Urker huurt niet, die koopt’. Het heeft de nodige jaren gekost voordat Johan de gemeente kon overtuigen van de veranderende woonbehoefte in het dorp. ‘Als de gemeente al meer sociale huurwoningen wilde, moesten het rijtjeswoningen worden voor starters. Die waren ook nodig, want Urk groeide en jonge 2-verdieners konden steeds moeilijker een huis kopen. Ondertussen kon je echter ook hier de vergrijzing zien aankomen. Er waren nauwelijks gelijkvloerse seniorenappartementen op Urk. Dus ook die moesten we bouwen.’ Wisselingen in het gemeentelijk college leidden langzaam tot veranderingen van de verhoudingen en waardering van Patrimoniums ambities.

Forse groeiambitie
Inmiddels biedt Patrimonium een ‘aantoonbare maatschappelijke meerwaarde’ in de woningmarkt van Urk, schrijft het visitatierapport. ‘In 2025 leverden we 66 nieuwe huurwoningen op’, zegt Wim. Daarmee voegde Patrimonium de duizendste woning toe aan haar bezit. De voorbereiding en uitvoering van nieuwbouwprojecten is nu in volle gang. De corporatie heeft de ambitie om de komende tien jaar met 40 procent te groeien naar ruim 1.400 woningen. Het historisch lage aandeel sociale huur van 15 gaat naar 30 procent. Wim: ‘Je wordt op Urk niet meer aangekeken alsof er iets mis is met je als je huurt.’

Patrimonium is een kleine organisatie. ‘Compact georganiseerd’, noemt het visitatierapport dat. De 9 medewerkers (7 fte plus een vacature voor een projectleider Vastgoed) doen samen alles wat er bij een woningcorporatie moet gebeuren: verhuur, nieuwbouw, verduurzaming en renovatie, risicomanagement en financiĂ«le sturing, instroom kwetsbare huurders en de samenwerking met andere partijen. De medewerkers in het team hebben allemaal een breed takenpakket. De meesten werken al lang bij Patrimonium. ‘Je moet hier niet elke 2 jaar promotie willen maken’, zegt Johan. ‘Dat gaat niet. Wat wel kan, is meedenken over de strategie en meewerken aan het uitvoeren van de koers.’ De medewerkers van de corporatie weten van elkaar wat ze doen, leggen de mannen uit. ‘Als iemand het druk heeft, is er altijd wel een collega die het werk over kan nemen. Het scheelt natuurlijk dat de Urkers elkaar kennen. De huurders, de lokale aannemers, de medewerkers van de zorg- en welzijnsinstellingen.’ Johan vertelt hoe essentieel hij het vindt dat de medewerkers het bezit goed kennen. ‘Ze weten wanneer iets is gebouwd of verbeterd, wanneer een dak is gerenoveerd. Natuurlijk staat dat ook ergens in een Excel-bestand, maar de kennis in hun hoofd nemen ze mee in hun dagelijkse activiteiten. Wij hoeven geen drone te gebruiken om te kijken hoe onze woningen erbij staan.’

De lijntjes bij Patrimonium zijn kort en informeel. Wim en Johan kijken elkaar lachend aan. Wim is de nieuweling bij Patrimonium en is sinds vorig jaar december in dienst. ‘Ik heb hiervoor bij verschillende gemeenten gewerkt. Daar had ik gemiddeld 3 tot 4 overleggen per dag. Bizar hoeveel tijd dat kost. Vaak was ik ’s avonds en in het weekend nog aan het werk om dingen af te ronden. Hier gaan we 2 keer per maand even met zijn allen bij elkaar zitten. Ik stap iedere dag om 5 uur op de fiets met het voldane gevoel dat ik flink wat heb aangepakt.’

Solide financiële basis
Toch reist de vraag of de groeiambitie van zo’n kleine organisatie niet tot spanningen kan leiden. ‘Groei vergroot niet alleen het bezit, maar ook de interne complexiteit’, constateert het visitatierapport niet voor niets. De mannen vinden het terecht dat de visitatiecommissie dat benoemt. ‘We kunnen met deze groeiambitie niet achteroverleunen’, zegt Wim. ‘We acteren tijdig en kijken welke processen we nog slimmer en sneller kunnen inrichten.’ Beiden hebben de overtuiging dat ze de groei aankunnen. De corporatie heeft een solide financiĂ«le basis. Johan: ‘Onze organisatiekosten zijn laag omdat we met zo’n klein team zijn. We zijn wendbaar en kunnen ons snel aanpassen aan veranderingen terwijl we onze kwaliteit en koers behouden. En we kijken goed naar onze uitgaven. Neem automatisering, een grote kostenpost. Bij nieuwe toepassingen vragen we ons steeds af: is dat alleen voor de heb? Of past het echt bij onze schaal? Gaat het de huurders of de woningzoekenden echt helpen?’

Volgende fase nieuwbouw
Patrimonium is nu bezig met een volgende fase in de nieuwbouw: er komen 88 woningen en 24 nieuwe woonzorgeenheden bij. Dat zal best even druk worden, erkennen de mannen. De vraag of ze daar tijdelijk iemand voor inhuren, levert een lachsalvo op. ‘Dat doet Patrimonium bijna nooit. De laatste keer was in 2014’, zegt Johan. De mannen verwachten dat ze de komende 10 jaar 1,5 of 2 fte extra nodig hebben om de groei te realiseren.

Na het bezoek aan Patrimonium wandel ik richting haven. ‘Welkom op Urk’, zeggen de twee dames aan wie ik de weg vraag. Na een drankje met zeezicht – “wij Urkers noemen het IJsselmeer nog altijd de zee”, zei de ober, – zoek ik een bushalte. Van enkele oudere mannen op een bankje bij de visafslag hoor ik dat de bus naar Kampen net vertrokken is. Een van hen staat erop mij een lift te geven. Ik vertel mijn chauffeur dat ik bij Patrimonium op bezoek ben geweest. ‘Daar huur ik sinds kort een seniorenappartement van’, zegt hij. ‘Voor het eerst in mijn leven dat ik niet in een koophuis woon.’ Het bevalt hem. Nuchter: ‘Als er iets is, bel ik Patrimonium en dan lossen ze het de volgende dag op.’

💡Ook een praktijkvoorbeeld?
Het MKW-platform verzamelt verhalen en initiatieven van kleine en middelgrote corporaties. Hiermee delen we concrete voorbeelden en lessen uit de praktijk. Mail MKW@aedes.nl als je ook een mooi verhaal hebt om te delen!