Uit verschillende hoeken zijn er signalen dat we als corporaties het vak gebiedsontwikkeling een beetje verleerd zouden zijn. Daarom organiseert Aedes de komende periode een aantal bijeenkomsten over gebiedsontwikkeling. Wat maakt het de moeite waard om daarbij aan te sluiten? We interviewen Dennis Lausberg, een van de betrokken MKW directeur-bestuurders.

Wat maakt dat gebiedsontwikkeling voor corporaties zo belangrijk is? 
Veel mensen denken bij gebiedsontwikkeling aan grote, door de overheid aangewezen gebieden, zoals de VINEX-locaties of, recenter, de NOVEX-gebieden. Er zijn zeker corporaties bij die grote ontwikkelingen betrokken. Toch gaat het ook juist om veel kleinere ontwikkelingen. Mijn eigen corporatie HW Wonen probeert in Numansdorp naast woningen toe te voegen combinaties te maken van wonen, welzijn en zorg. Alles in het kader van levendige dorpen. Als er meer bestemmingen bij elkaar komen, kan je het niet in je eentje en heb je al snel te maken met gebiedsontwikkeling.

Het vakgebied van gebiedsontwikkeling is dus vooral het bij elkaar brengen van verschillende werelden en met de betrokken partijen, zoals gemeenten, ontwikkelaars, zorg- en welzijnspartijen en bewoners de puzzel leggen. In de volksmond noemen we dat niet altijd gebiedsontwikkeling, maar dat is het wel. Nederland is complexer geworden en daarom is het belangrijker dat je het spel van gebiedsontwikkeling snapt.

Zijn we gebiedsontwikkeling als vak echt verleerd?
Onze kennis en expertise in gebiedsontwikkeling is de laatste 10 jaar wat achterop geraakt. Zo moesten we van de politiek terug naar onze kerntaken. Gebiedsontwikkeling hoorde niet tot die kerntaken en was dus niet voor corporaties en zeker niet in een trekkende rol. Een bijkomende effect is dat er in de afgelopen jaren dus ook vrij weinig corporatiemedewerkers zijn opgeleid in gebiedsontwikkeling. Dit signaal krijgen wij van onze contacten bij relevante opleidingen. Een combinatie van die twee maakt dat we weer moeten investeren in die vakkennis.  Dit doet wij onder andere met het nieuwe netwerk gebiedsontwikkeling van Aedes.

Daar komt bij dat de ontwikkellocaties die er nog zijn ingewikkelder zijn. De omgeving en omstandigheden zijn complexer en de verwachtingen over corporaties zijn hoog. In herstructureren zijn we nog steeds goed. Gebiedsontwikkeling vraagt een andere kijk. Je zit met meer partijen aan tafel. Samen moet je op zoek naar een gedragen plan waarin je allemaal iets moet geven en nemen.

Kunnen we niet gewoon volgend zijn bij een gebiedsontwikkeling van de gemeente of ontwikkelaar en accepteren dat we dan minder te kiezen hebben?
Dat verschilt natuurlijk enorm per gemeente en regio. Je hebt gemeenten die stevig regie voeren in een gebied. Die zelf gedachten hebben over een programma en de doelgroepen. Dan kun je als corporatie inderdaad makkelijker volgen. Zeker als de visie van de gemeente past bij de beweging die jouw organisatie ook voor ogen heeft. Alleen de vraag is of er overal een sterke regie van de gemeente is. Ik zie veel gemeenten die juist zoekend zijn. En dan helpt het enorm als je als corporatie een stap naar voren kan zetten. Zij aan zij zoeken wat het beste is voor de gemeenschap. De rol die je dus inneemt moet passen bij de situatie en de opstelling van de gemeente.

Kunnen corporaties die regierol ook goed invullen?
Bij kleinere en middelgrote corporaties zie ik dat ze behendig zijn en eerlijk over wat ze wel en niet kunnen leveren. MKW-corporaties hebben scherper in beeld wat ze kunnen omdat ze gewend zijn aan samenwerken. Ze willen of kunnen niet alles zelf doen. Grote corporaties moeten juist leren om er eerlijk over te zijn dat ze niet alles zelf kunnen. We zien dat de geplande productie niet gehaald wordt. Dus dan moet je ook in de spiegel durven kijken: wat gaat er mis?

Het valt mij op dat de slagkracht niet automatisch bij de grote corporaties ligt. Juist middelgrote en kleine corporaties zijn meters aan het maken. Soms zijn de omstandigheden iets makkelijker. Toch denk ik dat dat vooral ligt aan het gewend zijn samen te werken. Dat kleine corporaties snel kunnen handelen en gewoon aan de slag gaan. Ik ben optimistisch over de 0-10.000 corporaties, daar wordt volkshuisvesting-Nederland gemaakt.  

Waar ligt volgens jou de uitdaging in gebiedsontwikkeling voor MKW-corporaties?
De relatie met de gemeente is meestal dik in orde. Wat nog beter kan is dat een kleinere corporatie ook moet opereren op de schaal van de provincie of met een grote ontwikkelaar. Ik kan mij voorstellen dat dat best spannend is. Dat is wel echt een andere dimensie.

Over het algemeen zie ik dat corporaties over en weer terughoudend zijn over wat er echt speelt. Het helpt om in vertrouwen met elkaar iets meer openheid te creëren en te delen wat je probleem is. We hebben een gezamenlijke uitdaging. Dat onze businesscase moet rondkomen, moet je dan gewoon accepteren. We zijn kennelijk niet gewend om dat te doen. Om het ongemak op tafel te leggen en daar dan over te hebben en met elkaar mee te denken. Iedereen moet dan bewegen.

Wat kunnen corporaties zoal leren als ze aansluiten bij de bijeenkomsten over gebiedsontwikkeling?
Er is tot nu toe één bijeenkomst geweest. De opkomst was goed, maar er is ruimte voor nog meer corporatiecollega’s. Het gaat om van elkaar willen leren. We nemen een praktijkvoorbeeld van een corporatie onder de loep en bekijken deze in alle openheid. Wat is er goed gegaan? Wat ging er mis? En wat kan een volgende keer beter? Het idee is dat we collectief leren. Niemand heeft de wijsheid in pacht. Door praktijkvoorbeelden met elkaar te delen, proberen we wel het collectieve kennisniveau te verhogen.

Je moet wat willen halen én willen brengen. Ik denk dat de verhalen van kleine corporaties heel nuttig kunnen zijn voor grotere corporaties. In de sector merk je nog weleens dat het aantal vhe ertoe doet. Ik ervaar bij de deelnemers interesse om te luisteren ongeacht het aantal vhe.

Ik speel zelf in een band. Een aantal jaar geleden mochten we op Koningsdag op een plein in Delft spelen. Er stonden zo’n 3.000 mensen. Super natuurlijk om te doen, kippenvel tot in mijn kruin. Een paar jaar later mochten we een huiskamerconcert verzorgen voor 30 mensen. Ook harstikke tof en totaal onvergelijkbaar. Kleiner maakt soms meer impact dan groter!

 

De volgende bijeenkomst van het nieuwe Aedes-netwerk gericht op gebiedsontwikkeling is op 30 mei bij Woonstede. Je bent van harte welkom!

Meer informatie over het netwerk Gebiedsontwikkeling: https://aedes.nl/nieuwbouw/netwerk-gebiedsontwikkeling