Webinar Sneller nieuwbouw ontwikkelen: een kwestie van slim samenwerken
WOONstichting Gendt is een corporatie met 850 woningen en een stevige nieuwbouwopgave. In 4 jaar tijd wordt er 35 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en dat op 5 miljoen aan jaarlijkse huuropbrengsten en zonder een eigen afdeling vastgoed.
Tijdens het Aedes-MKW Webinar Sneller nieuwbouw ontwikkelen: een kwestie van slim samenwerken op 2 december jl. spraken bestuurder Germa Knuver, wethouder Helga Witjes en projectontwikkelaar Rens Rikken over de herstructureringsopgave in de Staatsliedenbuurt in Gendt.
De herstructureringsopgave van WOONstichting Gendt in de Staatsliedenbuurt betreft 92 sloopwoningen en 121 nieuwbouw, waarvan minimaal 92 sociale huur en verder (sociale) koop. Germa wil dit snel bewerkstelligen en heeft daar ideeën over. De corporatie moet ontzorgd worden en wil de risico’s zoveel mogelijk buiten de deur houden. Voorts denkt Germa aan een aanpak in met verschillende belanghebbenden en experts (Gemeente – Huurders – Omwonenden – Specialisten) en begint in een vroeg stadium bij de Gemeente.
“Ik werd gebeld door Germa en dacht waarom niet?! We hebben hoge woningnood en we willen tempo maken.” Aldus Helga Witjes, wethouder Gemeente Lingewaard.
Durf
Germa en Helga vinden elkaar niet alleen in deze opgave, in pro activiteit en in samenwerking. Maar ook in durf. De durf om bepaalde zaken los te laten omwille van het gemeenschappelijk doel, de durf om het risico anders te verdelen en de durf om samen de beoogde snelheid te willen en kunnen bewerkstelligen.
Zo is in samenwerking met de gemeente het programma van eisen (woningen, openbaar gebied, stedenbouwkundige visie) geformuleerd en heeft de gemeente zitting gehad in de beoordelingscommissie. Door de activiteiten te concentreren in een korte periode, blijft de benodigde energie bij alle betrokkenen hoog.
De wethouder
Helga Witjes praat verder: “Onze ervaringen zijn erg positief. Goed dat Germa belde. Essentieel is het om zo vroeg als mogelijk op te trekken met elkaar, zeker als gemeente en corporaties. Het is veel werk aan de voorkant, het vraagt ook een andere manier van werken.”
WOONstichting Gendt heeft een ontwikkelaar en bouwer gecontracteerd, die de corporatie ontzorgt en de risico’s van het project draagt. We hebben gezocht naar een marktpartij die een opdracht van deze omvang aan kan. Daarnaast hebben we gekeken naar partijen die ervaring hebben met conceptueel bouwen, omdat door (gedeeltelijk) conceptueel te bouwen de realisatie versneld kan worden.
Volgens Germa Knuver levert dit project weer een bijdrage aan een toekomstbestendige woningvoorraad.
Oplossing voor meer corporaties?!
Eén van de webinar deelnemers: “Wat een interessant verhaal. Voor de corporatie is er winst door gegarandeerd woningen te realiseren binnen een strenge tijdseis (boete van €25.000 per woning indien hier niet aan wordt voldaan). Voor de ontwikkelaar is er de kans om te ontwikkelen / realiseren, maar ook om opbrengsten te realiseren door woningen te verkopen.”
Versnellen door juiste taakverdeling
De WOONstichting gunt het hele bouwproject aan Van Wijnen Projectontwikkeling. Het bedrijf is daarmee verantwoordelijk voor de nieuwbouw van 92 sociale huurwoningen voor WOONstichting Gendt en 29 koopwoningen in eigen beheer. Daarnaast voor de bestemmingsplanprocedure, het stedenbouwkundig plan, de sloop van de bestaande woningen en de herinrichting van het openbaar gebied.
Rens Rikken, de adjunct-directeur Projectontwikkeling van Van Wijnen zegt hierover: “Deze breedte van de uitvraag zorgt er voor dat we ons kunnen onderscheiden in het ontwikkel- en bouwproces en dat de WOONstichting tegelijkertijd de zekerheid heeft over het eindresultaat. Dit zorgt voor snelheid en flexibiliteit. Wat Van Wijnen betreft: de crux zit echt in kunnen versnellen door de juiste taakverdeling.”
Helga beaamt dit: “Laat vooral alle partijen doen waar ze goed in zijn!”
Rens: “Voor ons was dit meer een ontwikkelvraagstuk dan een bouwvraagstuk. Erg fijn dat we de inrichting van het openbaar gebied mee kunnen nemen, omdat we hiermee een integraal plan kunnen maken. Qua programma van eisen was de corporatie heel duidelijk. Het moest een plan zijn op basis van huurpunten: wij konden dus zelf bepalen welk woningtype daarvoor ingezet werd.
Verder is het een groot voordeel dat we ons kunnen onderscheiden op onze hele expertise, en die is breder dan alleen ontwerpen en bouwen. En daarbij is het heel belangrijk dat we de regie houden over het gehele proces. Daardoor weet ik dat we de deadline halen, we kunnen immers zelf bijsturen.”
Ook in het opdrachtgeverschap is een passende taakverdeling ingezet. De corporatie gaat over het Waarom en het Wat van de opgave (regisserend opdrachtgeverschap). En de markt gaat over het Hoe. Bij dit project is deels ingezet op conceptueel bouwen. Dit is een vorm van bouwen waarbij de opdrachtnemer met kant en klare woonoplossingen komt die turn-key worden opgeleverd. Deze manier van bouwen past zo bleek tijdens het webinar goed bij een kleine organisatie zoals WOONstichting Gendt.
Bouwen is lokaal
“Ze zeggen wel eens ‘wonen is lokaal’, maar bouwen is dat gewoon ook.” Aan het woord is Maarten Georgius, adviseur bouwen van Aedes. “De kracht van een goede samenwerking komt ook in ontwikkelen en bouwen tot uiting. Vanuit het perspectief van een wat kleinere organisatie is deze manier van werken eigenlijk heel logisch. Neemt niet weg dat het wel moed vergt.
Vanuit Aedes vinden we het erg fijn als leden willen delen hoe zij onder de vlag van de Omgevingswet participatieprojecten doen, want daar zijn nog niet veel leidraden of handleidingen voor. We doen ook onderzoek naar nieuwbouw en daaruit blijkt dat vooral de planvormingsfase moeizaam gaat, om allerlei redenen die kort gezegd neerkomen op samenwerking.
Goed dat we tijdens dit webinar een voorbeeld kunnen presenteren waarin dat wel goed geregeld. En nee, daarmee loopt het niet altijd goed en zelfs niet altijd in de Gemeente Lingewaard, maar we ontdekken wel steeds beter waarom en wanneer het wel lukt. En daar mogen we trots op zijn.”
Dossier Nieuwbouw op aedes.nl
Volgende Aedes Webinar nieuwbouw: parkeerbeleid